Rénovation énergétique des copropriétés : consommer moins, vivre mieux.

L’audit est la première étape pour faire le bilan de l’état de dégradation d’une copropriété.

Il peut prendre plusieurs formes :

Le DTG (Diagnostic Technique Global) 

Il est un document évaluant l’état technique général d’un immeuble en copropriété sur le plan architectural et énergétique. Il est préventif, informatif et stratégique sur l’état technique du bâtiment et de ses équipements communs.

Le DTG est obligatoire seulement en cas de création en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, ou si une copropriété fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Il comporte les informations suivantes :

• Analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble
• État technique de l’immeuble et des équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction
• Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
• Diagnostic de Performance Energétique de l’immeuble (DPE)
• Liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et une évaluation sommaire du coût de ces travaux. Cette évaluation précise également les travaux devant être menés dans les 10 prochaines années (PPPT).

Le DPE collectif

Il est un outil d’évaluation énergétique des immeubles ayant pour but d’informer les copropriétaires sur la performance énergétique et l’impact environnemental de leur bâtiment. Il estime la consommation d’énergie et les taux d’émission de gaz à effet de serre d’un bâtiment.

Le DPE collectif ne doit pas être confondu avec le DPE individuel spécifique à un logement, ce dernier ne prend en compte que les données du logement, alors que le DPE collectif prend en compte les données de tout l’immeuble. Il est donc possible que des logements aient une note inférieure ou supérieure à la moyenne de l’immeuble, notamment en raison de leur situation dans le bâtiment ou selon les travaux privatifs réalisés ou pas.

Le DPE collectif, valable 10 ans, comporte les éléments suivants :

• Une description de l’état énergétique du bâtiment
• L’indication de la quantité d’énergie consommée ou estimée ainsi que la quantité des émissions de gaz à effet de serre de l’immeuble
• Une étiquette énergie et une étiquette climat (A à G)
• Une évaluation des conditions d’aération et de ventilation du bâtiment
• Des recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique de l’immeuble et l’estimation de leur coût

L’Audit Energétique Réglementaire

Il constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments. Il identifie les points forts et les points faibles de la copropriété ainsi que ses sources de déperdition thermique.

Il vise principalement à proposer des scénarios de travaux d’amélioration de la performance énergétique. Il apporte des informations complémentaires au DPE mais ne le remplace pas !

Il repose sur une analyse plus complète et comporte notamment :

• une estimation de la performance du bâtiment, ou de la partie de bâtiment avant travaux, réalisée selon une méthode de calcul définir,
• un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du logement étudié,
• au minimum deux propositions de travaux de rénovation permettant de parvenir à une rénovation performante, avec, pour chaque proposition, un parcours de travaux en une ou plusieurs étapes,
• des informations propres au logement étudié sur les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux, et le traitement satisfaisant des interfaces à l’occasion de chaque étape des parcours de travaux.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux

Obligatoire pour toutes les copropriétés, il permet de mettre en place un échéancier des travaux sur une période de 10 ans, en vue de la sauvegarde et de l’entretien du (ou des) bâtiments.

Il est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et, éventuellement, du Diagnostic Technique Global (DTG) s’il a été réalisé. A l’issue de la réalisation du PPPT, la copropriété peut ou non, faire le choix de le transformer en PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) – qui correspond donc au Projet de PPT partiellement ou intégralement voté par les copropriétaires. C’est le plan définitif qui précise les travaux à effectuer, leur calendrier, et leur financement (souvent par des appels de fonds). Il a une valeur contraignante pour la copropriété.

Le Projet de Projet de Plan Pluriannuel Travaux comprend les éléments suivants :

• Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
• Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre
• Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
• Proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.

Ces quatre types d’audits réglementaires sont à réaliser par des professionnels compétents répondant à certaines qualifications et garanties. Ils répondent à des besoins différents selon les copropriétés. Le DTG est le plus complet. Si votre copropriété a déjà réalisé l’un de ces audits/diagnostics, nous pouvons en prendre connaissance et l’intégrer à nos réflexions dans une étude de maîtrise d’œuvre conception.

Panneaux solaires, géothermie, chaufferie biomasse, chauffage urbain, notre équipe saura vous conseiller sur les solutions les plus adaptées à votre copropriété et les plus optimisées en terme de charges en coût global (abonnements, consommations, maintenance). Les pompes à chaleur en logement peuvent également être une solution étudiée pour réduire l’impact carbone et la consommation énergétique. 

Oui, notre approche consiste en une réflexion globale intégrant les besoins : architecturaux, d’entretien, d’amélioration du confort de vie et de réduction des charges énergétiques. Notre objectif est de résoudre les dégradations du bâti et d’améliorer le confort des logements pour des bâtiments durables dans le temps à des coûts acceptables. Nos expertes et experts sauront vous proposer des scénarii alternatifs s’adaptant aux éventuelles évolutions réglementaires et aides, durant votre projet.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) se calcule sur une méthode dite « conventionnelle » permettant de comparer des immeubles similaires entre eux.

Le DPE sert à estimer :

• La consommation d’énergie en Kwh ep/m²/an : c’est à dire la quantité d’énergie effectivement consommée (ou estimée) exprimée en énergie primaire et finale, et les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ;
• Le montant théorique des consommations énergétiques ;
• D’autres éléments complémentaires : les déperditions thermiques, l’état de la ventilation et de l’isolation, le confort d’été ;
• Une note double : Les seuils sont calculés en fonction de deux facteurs : l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Un bâtiment est donc classé sur l’échelle de classe énergétique (de A à G) sur un « double-seuil ». L’étiquette du DPE est égale à la plus mauvaise des 2 notes.

Toutes les données d’entrée sont justifiées (par contrôle visuel, factures, sondages) sinon les valeurs sont indiquées « par défaut ». Le DPE permet de faire des recommandations de travaux pour améliorer les performances et propose une estimation des dépenses théoriques (DPE projeté).

Comment expliquer les différences de notes pour un même logement (immeuble) ?

Certains éléments peuvent expliquer ces variations :

• La qualité et le sérieux du diagnostiqueur ou du bureau d’études ;
• Le temps de visite et les investigations menées dans le logement ou l’immeuble ;
• La précision des plans et surfaces ;
• La véracité des données d’entrée intégrées dans le logiciel ;
• Si la visite est faite ou non avec un architecte apportant des indications structurelles et architecturales importantes ;
• Le comportement des occupants ;
• La méthode de calcul qui dévalue les petits logements et les vieux bâtiments ;
• Certains décrient le processus de certification des diagnostiqueurs.

Il est donc possible que les calculs présentés ne reflètent pas réellement vos consommations. Notre équipe remplit les conditions qualitatives exigées pour réaliser un DPE, le plus fiable possible.

Nous avons développé l’offre MaRénoGarantie qui garantit les économies annoncées calculées et permet d’assurer – contractuellement par Pouget Consultants, les économies d’énergie et l’étiquette énergétique visées. Si ces objectifs ne sont pas atteints, la copropriété est indemnisée (surconsommation ou travaux correctifs pris en charge).

Pour cela, ce dispositif vous apporte :

• Un accompagnement de A à Z avec un interlocuteur unique dédié au projet : des études au suivi post-travaux
• Une instrumentation ad hoc dans des logements. (WaltApp et QUB) pour mesurer vos consommations jusqu’à 5 ans après les travaux
• Des entreprises ayant signer la convention MRG, assurant la qualité des travaux

En savoir + sur le dispositif MaRénoGarantie

Ce document décrit et lisse les travaux possibles sur les 10 années à venir. Il propose une stratégie de réalisation par étape, sans aide financières. Il est accompagné du DPE collectif et les deux documents sont livrés à la copropriété qui sans explication, risque de l’archiver sans pouvoir en comprendre les tenants et aboutissants.

C’est pourquoi, nous proposons une offre « PPPT/DPE amélioré » qui prend en compte une approche globale au-delà d’une simple approche réglementaire avec en plus du contenu légal :

• une enquête habitants,
• la réalisation et l’explication d’un scenario de rénovation globale chiffré et simulé financièrement,
• et une réunion de présentation au conseil syndical.

Il s’agit dans cette approche de pouvoir communiquer avec la copropriété pour lui permettre de faire des choix avisés.

Plusieurs avantages permettent de justifier de faire passer certains travaux privatifs énergétiques en « intérêt collectif » tels que :

• l’augmentation du gain énergétique global du projet
• l’harmonisation des menuiseries et volets pour avoir une façade plus esthétique que si chacun installe des fenêtres et volets disparates
• le financement des travaux privatifs au même titre que les travaux collectifs, et donc sans conditions de ressources. Si chacun allait demander une aide individuelle, elle serait conditionnée aux ressources des copropriétaires
• l’obtention de réduction sur une commande globale

Les copropriétaires bailleurs, longtemps qualifiés de « freins » à la réalisation de travaux, sont, depuis la loi climat et résilience qui les menace de ne plus pouvoir louer selon l’étiquette de leur logement, de plus en plus moteurs dans les décisions de travaux.

En effet, depuis le 1er janvier 2025, les logements énergétiquement décents ne sont plus définis en fonction d’un « seuil maximal de consommation d’énergie », mais doivent répondre à un « niveau de performance énergétique minimal ». Les logements locatifs mis ou remis sur le marché devront sortir de l’étiquette E d’ici 2034. Les travaux sur les parties communes des copropriétés peuvent bien entendu contribuer à améliorer l’étiquette des logements, les bailleurs ont donc intérêt à voter.

Oui, des solutions existent pour les bâtiments anciens qui nécessitent une approche technique et architecturale adaptée. Nos expertes et experts sont formés à ces différentes typologies et sauront vous accompagner dans un projet à la croisée des chemins entre conservation patrimoniale et réhabilitation énergétique.

Les prêts collectifs copropriété ne prennent pas en compte le taux d’endettement et l’âge des copropriétaires, ce qui peut constituer, dans la mesure du possible des foyers, solutions de financements pour certains copropriétaires.

La règle en cas de vente d’un appartement est la suivante : c’est celui qui est présent au moment des appels de fonds qui paie les travaux, charges… Mais, tout cela se négocie lors de la vente, le vendeur pouvant indiquer à l’acheteur qu’il baisse son prix car il y aura des travaux à payer par exemple.